Gewerblichkeit der Vermietung von Appartements in einem Boardinghouse – Eine Analyse des Urteils des FG Köln

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Nach einem erst kürzlich veröffentlichtem und rechtskräftigem Urteil des Finanzgerichts (FG) Köln vom 22. Juni 2023 ist für die Vermietung von Appartements in einem Boardinghouse geklärt worden, dass besondere Sonderleistungen oder ein besonders häufiger Mieterwechsel, der eine unternehmerische Organisation erfordert, in Bezug auf die steuerliche Einstufung als Gewerbebetrieb notwendig sind. Selbst die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers und Vermarkters, mit dem Vermieter einen Betreibervertrag abgeschlossen hat, reicht für sich nicht für die Annahme eines Gewerbetriebs aus.

In unserem Blogbeitrag wird detailliert auf die wesentlichen Kriterien eingegangen, die das FG Köln gegen eine Gewerblichkeit der Zimmer- und Wohnungsvermietung anführt. Wir empfehlen,  Vermietern zur Vermeidung der steuerrechtlichen Einstufung als Gewerbebetrieb mit seinen zahlreichen negativen Aspekten (Buchführungs-, Umsatz- und Gewerbesteuerpflicht usw.) in ihrer Praxis zu berücksichtigen. 

Wir geben am Ende des Beitrags eine Empfehlung, welche weiteren Folgewirkungen beachtet werden sollten.

Im Einzelnen:

 1. Abgrenzung von Vermietung und Gewerbebetrieb

Nach § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG ist eine Betätigung nur dann als Gewerbebetrieb anzusehen, wenn sie über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Das FG Köln stellt fest, dass die Vermietung von Wohnungen im Allgemeinen in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung fällt, es sei denn, es werden besondere Umstände festgestellt, die eine gewerbliche Tätigkeit indizieren.

 2. Keine hotelähnliche Organisation

Eine wesentliche Überlegung des Gerichts war die Frage, ob die Organisation des Boardinghouses des Klägers einer gewerblichen Beherbergungseinrichtung, wie etwa einem Hotel, gleichzustellen ist. Hierbei wurden mehrere Faktoren berücksichtigt:

– Ausstattung und Serviceleistungen: Zwar waren die Appartements vollmöbliert und es wurde eine regelmäßige Reinigung sowie der Wechsel von Bettwäsche angeboten. Diese Leistungen gingen jedoch nicht über das hinaus, was auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen üblich ist. Eine umfassende Betreuung der Gäste, wie sie in Hotels durch einen Concierge-Service oder eine Rezeption angeboten wird, fand nicht statt.

– Mangelnde Kurzfristigkeit der Vermietung: Die durchschnittliche Verweildauer der Mieter betrug zwei Monate, was deutlich länger ist als die für einen gewerblichen Betrieb übliche kurzfristige Vermietung. Zudem war eine Anreise nur nach vorherigem Abschluss eines Mietvertrags möglich, und es gab keine Möglichkeiten für ad-hoc-Buchungen vor Ort.

3. Fehlen einer gewerblichen Vermarktung

Das FG Köln legt dar, dass die Art der Vermarktung der Appartements ebenfalls gegen eine gewerbliche Tätigkeit spricht:

– Fehlende Außenwerbung: Es gab keine sichtbare Werbung am Objekt, die auf eine Vermietungsmöglichkeit hinwies, was einen weiteren Unterschied zu einem Hotelbetrieb darstellt, der typischerweise auf Laufkundschaft angewiesen ist.

– Kein häufiger Mieterwechsel: Der seltene Wechsel der Mieter spricht gegen die Notwendigkeit einer komplexen unternehmerischen Organisation, wie sie in einem Hotelbetrieb erforderlich wäre.

 4. Keine ins Gewicht fallenden Sonderleistungen

Das Gericht stellt zudem klar, dass der Kläger keine zusätzlichen Dienstleistungen erbracht hat, die eine gewerbliche Tätigkeit begründen könnten:

– Keine besonderen Concierge-Leistungen: Leistungen wie Konzertbuchungen, Tischreservierungen oder ein umfassender Postservice, die typisch für Hotels sind, wurden nicht erbracht.

– Keine Gemeinschaftsräume und kein Verpflegungsangebot: Wichtige Merkmale, die eine Vermietung als hotelähnlich qualifizieren könnten, wie Gemeinschaftsräume oder ein Verpflegungsangebot, waren nicht vorhanden.

5. Beratungsempfehlung für Vermieter

Aus dem Urteil des FG Köln lassen sich klare Handlungsempfehlungen für Vermieter ableiten, die vermeiden möchten, dass ihre Vermietung als gewerblich eingestuft wird:

– Vermeidung von Hotelähnlichen Strukturen: Vermieter sollten darauf achten, dass ihre Vermietungsorganisation nicht den Eindruck eines hotelähnlichen Betriebs erweckt. Insbesondere sollten sie auf eine zu intensive Betreuung der Mieter und auf eine zu häufige Vermietung an wechselnde Gäste verzichten.

– Langfristige Mietverhältnisse bevorzugen: Ein Indikator für eine nicht gewerbliche Tätigkeit ist die langfristige Vermietung. Vermieter sollten daher eher auf längerfristige Mietverträge setzen.

– Verzicht auf umfassende Zusatzleistungen: Dienstleistungen, die über die bloße Überlassung der Wohnung hinausgehen, sollten vermieden werden. Standardservices wie die Reinigung oder der Wäschewechsel sind in Ordnung, zusätzliche Dienstleistungen wie Concierge-Services sollten jedoch nicht angeboten werden.

Es ist besonders wichtig, die Einstufung als gewerbliche Zimmervermietung zu beachten, wenn ein Verkauf der Immobilie geplant ist. Eine gewerbliche Nutzung kann dazu führen, dass das vermietete Objekt zum Betriebsvermögen wird. In diesem Fall wäre der Gewinn aus dem Verkauf (Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis) vollständig nach Ihrem persönlichen Steuersatz einkommensteuerpflichtig. Im Gegensatz dazu bleibt der Wertzuwachs beim rein privaten Verkauf einer Mietimmobilie, die als Vermögensverwaltung eingestuft wird, nach zehn Jahren gemäß § 23 EStG steuerfrei.

 Eine gewerbliche Zimmervermietung kann auch weitreichende außersteuerliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn sie als Zweckentfremdung von Wohnraum eingestuft wird. 

Indem Vermieter diese Aspekte beachten, so dass ihre Tätigkeit nicht den Charakter eines Hotelbetriebs annimmt, können sie bereits erheblich das Risiko minimieren, dass ihre Vermietung als gewerblich eingestuft wird, und somit steuerliche Nachteile vermieden werden. 

Die Einstufung und steuerliche Beurteilung bei der Vermietung von Zimmern und Wohnungen als Gewerbebetrieb ist aber immer im Einzelfall zu prüfen. Eine Beratung durch einen Steueranwalt ist daher dringend anzuraten.

Sprechen Sie mich gerne persönlich an.



Urteil des FG Niedersachsen: Teilentgeltliche Immobilienübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge

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Kernaussagen des Urteils

Das Finanzgericht (FG) Niedersachsen hat in seinem Urteil v. 29.5.2024 (Az. 3 K 36/24) die steuerliche Behandlung von teilentgeltlichen Übertragungen von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge beleuchtet. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob ein solcher Vorgang als steuerpflichtiger Veräußerungsvorgang nach § 23 EStG zu werten ist, und ob dies zu einer Doppelbesteuerung führen könnte.

Kein realisierter Wertzuwachs

Das Gericht entschied, dass bei der Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – insbesondere, wenn der Übertragungswert unterhalb der historischen Anschaffungskosten liegt – kein „realisierter Wertzuwachs“ vorliegt, der der ertragsteuerlichen Besteuerung unterliegt. Es handelt sich dabei um einen Vermögenstransfer im familiären Umfeld ohne die Erzielung eines tatsächlichen wirtschaftlichen Gewinns.

Fiktiver Ertrag und Doppelbesteuerung

Das Urteil kritisiert, dass die Besteuerung eines fiktiven Ertrags zu einer tatsächlichen Doppelbesteuerung führen könnte. Dies wäre der Fall, wenn der identische Sachverhalt sowohl der Ertragsteuer nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft als auch der Erbschaftsteuer nach § 7 ErbStG als „gemischte Schenkung“ unterliegt. Diese Doppelbesteuerung würde sowohl den „Schenker“ als auch den „Beschenkten“ finanziell belasten, ohne dass beim Übertragenden ein positiver Cashflow entsteht.

Wertungswiderspruch zum ErbStG

Das Gericht stellte zudem fest, dass eine solche Besteuerungspraxis im Widerspruch zur Wertung des ErbStG stehen würde. Der Gesetzgeber hat durch hohe Freibeträge im ErbStG gezielt eine Steuererleichterung für Vermögensübertragungen innerhalb der Familie vorgesehen. Die im Streitfall vom Finanzamt angenommene Ertragsteuer hätte diese Absicht konterkariert, da sie eine Doppelbesteuerung verursachen würde, die durch den identischen Sachverhalt in beiden Steuergesetzen ausgelöst wird.

Beispiel zur Doppelbesteuerung

Das Gericht führte aus, dass im konkreten Fall eine theoretische Schenkungssteuer von 10.450 EUR für die Tochter anfallen könnte, wenn die schenkungsteuerlichen Freibeträge ausgeschöpft wären. Zusätzlich müsste der Vater 17.075 EUR als Einkommensteuer zahlen. Dies illustriert die problematische Doppelbesteuerung, die durch die Anwendung sowohl des EStG als auch des ErbStG entstehen würde.

Beratungsempfehlung

Für die steuerliche Planung bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:

  1. Dokumentation und Bewertung: Der familiäre Hintergrund und die Motivationen für die Übertragung sollten klar dokumentiert werden. Eine Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter könnte helfen, den geringen Übertragungswert im Verhältnis zum Marktwert zu rechtfertigen.
  2. Vermeidung fiktiver Erträge und Doppelbesteuerung: Es sollte darauf geachtet werden, dass keine doppelte Besteuerung des identischen Sachverhalts erfolgt. Dies bedeutet, dass eine sorgfältige Planung nötig ist, um sicherzustellen, dass der Vorgang entweder nach dem ErbStG oder nach dem EStG besteuert wird, jedoch nicht nach beiden gleichzeitig.
  3. Steuerliche Beratung: Vor der Durchführung einer solchen Übertragung sollte eine umfassende steuerliche Beratung erfolgen, um unerwartete steuerliche Folgen, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Doppelbesteuerung, zu vermeiden.

Dieses Urteil stärkt die Position von Steuerpflichtigen, die Immobilien innerhalb der Familie übertragen möchten, und zeigt auf, wie wichtig es ist, eine steuerliche Doppelbelastung zu vermeiden. Insgesamt bietet dieses Urteil zudem eine wertvolle Orientierung für die steuerrechtliche Behandlung von teilentgeltlichen Immobilienübertragungen innerhalb der Familie.

Allerdings hat das FG Niedersachsen in Münster die Revision zum BFH (Az. IX R 17/24) zugelassen, da eine Entscheidung des BFH zur Fortbildung des Rechts erforderlich ist. In der Rechtsprechung des BFH ist danach weiterhin ungeklärt, ob bei teilentgeltlichen Übertragungen im Rahmen des § 23 EStG durch die Heranziehung von Verkehrswerten auf den Zeitpunkt der Übertragung lediglich fiktive, aber nicht tatsächlich realisierte Überschüsse iSd sog. strengen Trennungstheorie der Besteuerung unterliegen.



Die Meldepflichten nach dem Plattformen Steuertransparenzgesetz (PStTG)

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Am 1. Januar 2023 ist das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) in Kraft getreten, welches Betreiber*innen von Onlinevermarktungs-Plattformen eine Meldepflicht an die Finanzbehörden auferlegt. Um Steuerhinterziehungen der Personen zu vermeiden, welche auf diesen Plattformen Waren, Dienstleistungen oder Ähnliches entgeltlich anbieten, sollen die Betreiber*innen der Seiten Informationen über Nutzende sammeln und im nächsten Schritt an die zuständigen Finanzbehörden übermitteln.  

 

Welche Plattformen sind betroffen und wer gilt als “Betreiber”?  

Nach § 3 PStTG ist eine Plattform jedes auf digitalen Technologien beruhende System, welches Nutzenden ermöglicht, über das Internet in Kontakt zu treten und Rechtsgeschäfte abzuschließen, die auf “relevante Tätigkeiten” nach § 5 PStTG gerichtet sind. Solche “relevanten Tätigkeiten” sind der Verkauf von Waren, die Erbringung persönlicher Dienstleistungen sowie die zeitlich begrenzte entgeltliche Überlassung von Nutzungen und anderen Rechten an jeder Art von Verkehrsmittel oder unbeweglichem Vermögen. Im Rahmen des  PStTG ist also jede Internetseite relevant, auf welcher Waren und Dienstleistungen verkauft oder Immobilien und (Kraft-)Fahrzeuge vermietet werden. Sollte dafür jedoch keine Vergütung anfallen, besteht keine Meldepflicht nach dem PStTG für die Betreibenden. Eine Vergütung ist jegliche Form von Entgelt, welches dem Anbietenden nach Abzug der vom Plattformbetreiber einbehaltenen Steuern, Gebühren oder Provisionen gutgeschrieben oder ausgezahlt wird, § 5 Abs. 2 PStTG. Folglich kommt es darauf an, dass das Anbahnen sowie das Abwickeln des Rechtsgeschäfts über den zur Verfügung gestellten Onlinedienst erfolgen muss. 

Ausgeschlossen sind demnach Plattformen, auf denen  

  • ausschließlich die eigenen Waren vertrieben werden, es also keine Einrichtung gibt, die andere Anbieter*innen nutzen können, 
  • lediglich Zahlungen abgewickelt werden, unabhängig von einer Gegenleistung, 
  • Werbung geschaltet oder ein Überblick über Leistungen geboten wird, 
  • oder nur eine Kommunikation zwischen den Parteien erfolgt, welche wiederrum über andere (Internet-)Dienste die Geschäfte abwickeln.  

Als Plattformbetreiber gilt gemäß § 3 Abs. 2 jeder Rechtsträger, der sich verpflichtet, eine Plattform für Anbietende zur Verfügung zu stellen, somit die für die Internetseite verantwortliche natürliche oder juristische Person. 

 

Wie weit reicht die Meldepflicht? Welche Ausnahmen gibt es?  

Die meldepflichtigen Informationen finden sich in § 14 PStTG. Über die Erhebung und Weitergabe der Daten müssen die Nutzenden durch den Plattformbetreiber gemäß § 22 PStTG informiert werden.  

Die in § 14 PStTG katalogisierten Informationen müssen allerdings nur über solche Nutzer*innen erhoben und ermittelt werden, welche die persönlichen Voraussetzungen der Meldepflicht erfüllen. Eine solche entfällt insbesondere für Anbietende, die weniger als 30 Geschäfte abgeschlossen und dadurch weniger als 2.000 Euro erhalten haben.  

Daraus folgt, dass Betreiber*innen selbst überprüfen müssen, welche der Nutzenden diese Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Eine dahingehende Kontrolle muss somit intern vor Weitergabe der Daten erfolgen und stellt einen Mehraufwand für Plattformbetreiber*innen dar. Sie können sich für das Ermitteln der Meldepflicht bezüglich der Anbietenden jedoch auf öffentlich zugängliche Informationen, die eigenen Aufzeichnungen sowie eine Selbstauskunft des Anbietenden verlassen, § 19 Abs. 1 PStTG.  

Um die Mitwirkungspflicht der Nutzenden durchzusetzen, müssen Plattformbetreiber*innen nachlässige Anbieter*innen zwei Mal an die Vorlage der erforderlichen Informationen erinnern, § 23 S. 1 PStTG. Sollten diese auch darauf nicht reagieren, so ist es die Pflicht der Betreibenden, das Konto der Betroffenen frühestens 60 Tage und spätestens 180 Tage nach der ersten Aufforderung zu sperren, § 23 S. 2 Nr. 1 PStTG und jegliche Zahlungen einzubehalten, § 23 S. 2 Nr. 2 PStTG. Sobald eine Meldung durch die Anbietenden nachgeholt wird, sind die beschriebenen Maßnahmen aufzuheben, § 23 S. 3 PStTG.  

 

Was sind die Folgen für Anbietende und Betreiber*innen? 

Anbieter*innen auf Online-Plattformen, die Produkte verkaufen, Dienstleistungen anbieten, ihre Immobilien über eine Ferienhausvermittlung vermieten oder regelmäßig Fahrzeuge entgeltlich zur Verfügung stellen, müssen dem Plattformbetreiber gegebenenfalls umfangreichere Selbstauskünfte erteilen als bisher. Sonst ändert sich für sie nichts. Sie sollten aber in jedem Fall beachten, dass die auf einer Plattform erzielten steuerpflichtigen Einkünfte den Finanzämtern bekannt werden.  

Die Betreiber*innen einer Plattform, welche unter das PStTG fallen könnte, müssen entweder gemäß § 3 Abs. 3 PStTG vor dem Bundeszentralamt für Steuern oder einer anderen zuständigen europäischen Behörde nachweisen, dass die Plattform nicht die Voraussetzung der Meldepflicht erfüllt, oder sich im Falle einer Meldepflicht gemäß § 12 PStTG bei der zuständigen Behörde registrieren. Wird dies unterlassen, kann das Bundeszentralamt für Steuern den weiteren Betrieb der Plattform untersagen und deren Sperrung anordnen, § 26 Abs. 2 PStTG.  

Auch müssen Plattformbetreibende nun ein System entwickeln, welches zum einen die Informationserhebung ermöglicht und zusätzlich die meldepflichtigen Anbieter*innen von den Nichtmeldepflichtigen unterscheidet. Alle gesammelten relevanten Daten müssen gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 PStTG im Folgejahr, nachdem ein*e meldepflichtige*r Anbieter*in identifiziert wurde, gemeldet werden. Auch hier ist also kein plattformübergreifender Maßstab angelegt, sondern auf jede*n Anbieter*in einzeln abzustellen.  

Die Plattformbetreibenden treffen zudem Sorgfaltspflichten nach § 17 bis 20 PStTG. Sie müssen naturgemäß zunächst alle relevanten Informationen von den Nutzer*innen abfragen, § 17 PStTG, und diese darüber hinaus im Sinne des § 18 PStTG auf ihre Plausibilität überprüfen. Soweit es erforderlich und angemessen ist, erlaubt § 18 Abs. 1 Hs. 2 PStTG zwecks dieser Plausibilitätsprüfung eine Weiterverarbeitung der erhobenen Daten. Insbesondere elektronische Schnittstellen, die eine Überprüfung von Steuernummern ermöglichen und von der Europäischen Union oder einem Mitgliedsstaat zur Verfügung gestellt werden, können dafür genutzt werden, § 18 Abs. 1 S. 2 PStTG. Haben Anbietende unrichtige Angaben gemacht und wird dies erkannt, müssen die Betreibenden unverzüglich neue Informationen erheben, § 18 Abs. 1 S. 3 PStTG. Für das erneute Erheben und Erfragen von korrekten Angaben dürfte § 23 PStTG gelten, sodass im Falle von erneuten Falschauskünften eine Sperrung des Anbieters droht. Sollte darüber hinaus das Bundeszentralamt für Steuern die Betreibenden in konkreten Fällen dazu auffordern, müssen die Informationen eines Anbieters, die vom Bundeszentralamt als unrichtig erachtet werden, von dem Betroffenen abgefragt und durch Belege bestätigt werden. Die Betreibenden fungieren gemäß § 18 Abs. 3 PStTG also auch als Schnittstelle zwischen Steuerbehörde und Steuerpflichtigen.  

Plattforminhaber*innen trifft also eine Fülle an neuen Pflichten. Um diesen gerecht zu werden, ist es ihnen gestattet, die Erfüllung der Vorschriften des PStTG gemäß § 21 PStTG an Dritte auslagern. Dabei wird jedoch nicht die Verantwortlichkeit, sondern lediglich die Durchführung abgegeben, § 21 Abs. 3 PStTG. Wer also einen Fremddienstleister zur Unterstützung engagiert, kann zwar den Arbeitsmehraufwand auslagern, allerdings nicht die neuerliche Verantwortung.  

Der Verstoß gegen eine Pflicht aus dem PStTG stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, welche je nach Art des Pflichtverstoßes mit einer Geldbuße von bis zu maximal 50.000 Euro geahndet wird, § 25 Abs. 2 PStTG.  

 

Michael Olfen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht, ist Gründungspartner der Kanzlei Olfen Meinecke Völger Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB 

Lotta Ann Olfen ist studentische Hilfskraft der Kanzlei Olfen Meinecke Völger

Besteuerung des auf zeitweise vermietete Räume entfallenden Veräußerungsgewinns

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Wer plant, seine Immobilie zu veräußern und dabei von der Steuererleichterung für den Verkauf von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücken zu profitieren, muss sich vor einer Vermietung einzelner Zimmer an Dritte hüten. Dies erlangt insbesondere Bedeutung für Vermieter*innen, die die online Vermietungsplattform Airbnb für die Vermietung nutzen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 19. Juli 2022 klargestellt, dass ein Teil des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Reihenhauses versteuert werden muss, wenn einzelne Zimmer unter Ausschluss der Eigennutzung anderen Gästen zur Verfügung gestellt werden.

Zu entscheiden war der Fall eines Ehepaars, welches in ihrem privat genutzten Reihenhaus zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste vermietete. Die Mieter*innen wurde zudem ein Badezimmer zur gemeinsamen Benutzung mit den Hausbewohner*innen zur Verfügung gestellt. In Zeiten, in denen sich keine Messegäste in den Zimmern befanden, wurden diese von der Familie als Kinderzimmer genutzt.

Als das Ehepaar die Immobilie veräußerte, forderte das Finanzamt von ihnen eine Steuerzahlung aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2 EStG i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.

Dabei unterwarf es den Anteil des Veräußerungsgewinns der Besteuerung, welcher im Verhältnis zu der Fläche des Wohnobjekts stand, die auf das Dachgeschoss fiel. In diesem befanden sich die beiden zeitweise zur Alleinnutzung vermieteten Zimmer, der zur Mitbenutzung vermietete Flur sowie das mitbenutzte Bad.

Dem Finanzamt zufolge fände auf diesen Teil des Wohnhauses die Ausnahme der Veräußerungssteuer für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgüter gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG keine Anwendung, da er nicht ausschließlich dem eigenen Wohnen gedient habe.

Dieser Ansicht des Finanzamtes gibt der Bundesfinanzhof nur teilweise Recht.

Der Bundesfinanzhof stellt in seinem Urteil zunächst klar, wann das Tatbestandsmerkmal der „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ grundsätzlich erfüllt sei.

Ausschlaggebend ist zunächst die Abgrenzung der Eigen- und der Fremdnutzung.

Wenn ein Wohnobjekt von den Steuerpflichtigen selbst bewohnt ist, sei eine Mitbenutzung von Dritten unschädlich für die Eigennutzung zu Wohnzwecken i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.

Wenn das Objekt oder einzelne Zimmer zu eigenen Zwecken, jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sei auch eine geringfügige wohnliche Nutzung bereits ausreichend.

Insbesondere Arbeitszimmer seien nicht von der Nutzung zu Wohnzwecken ausgenommen, solange sie auch für diese zur Verfügung stehen. Auch das lediglich zeitweise bewohnen und Nutzen eines Wohnobjekts würde nicht schaden, sodass auch Zweitwohnungen von der Privilegierung erfasst würden.

Etwas anderes ergebe sich, sobald Wohnraum entgeltlich oder unentgeltlich anderen überlassen und dabei die eigene Nutzung eingestellt, bzw. ausgeschlossen wird.

Zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen würden demnach ausdrücklich nicht „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt und würden nicht den Tatbestand des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG erfüllen, selbst wenn sie auch teilweise selbst genutzt werden, in der restlichen Zeit jedoch ausschließlich anderen zur Verfügung stehen.

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs im vorliegenden Fall ist deshalb beachtlich, weil die Abgrenzung der Eigen- und Fremdnutzung innerhalb eines einheitlichen Objekts zu beachten war und inwiefern sich die Fremdnutzung einzelner Zimmer auf die Einordnung des gesamten Objekts auswirkt.

Während das Finanzamt alle Räume, die auch den Mieter*innen zur Verfügung standen, der Besteuerung unterwerfen wollte, entschied der Bundesfinanzhof anders.

Es sei richtig, dass die Räume, die die Mieter*innen für die Zeit des Mietverhältnisses ausschließlich selbst nutzten, nicht unter die Privilegierung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG fallen. Dies vermöge auch die Nutzung als Kinderzimmer in der Zwischenzeit nicht zu ändern. Ausschlaggebend für die Abgrenzung der Eigen- und der Fremdnutzung sei die zeitlich durchgängige Möglichkeit der Eigennutzung, welche durch das Vermieten an Dritte ausgeschlossen werde und demnach nicht den Tatbestand der „Eigennutzung zu Wohnzwecken“ erfülle.

Anderes gelte aber für den Flur sowie das Badezimmer, welche dauerhaft auch von der Familie selbst genutzt wurden. Für diese sei die Drittbenutzung durch die Messebesucher*innen unschädlich, sodass diese nicht der Besteuerung unterliegen würden.

Das Verhältnis, in welchem der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, richte sich nach dem Verhältnis der Fläche zu eigenen Wohnzwecken und der Fläche, welche zu fremden Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wurde. Dabei sei die zugehörigen Nutzflächen außer Acht zu lassen, da die Norm lediglich die Nutzung zu Wohnzwecke privilegiere.


Das Urteil enthält mithin folgende Feststellungen, die Wohnraumeigentümer*innen bedenken sollten:

 

1. Die Vermietung von einzelnen Zimmern an Dritte hat bedeutende Auswirkungen auf die steuerliche Einordnung des Immobilienverkaufs. So gilt dieser dann als zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft, wenn die Vermietung einen Ausschluss der Eigennutzung bedeutete.

2. Eine Nutzung, die nicht hauptsächlich Wohnzwecken dient, ist unschädlich, solange diese zumindest geringfügig wohnlich genutzt wird. Ausschlaggebend ist der Ausschluss der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken durch eine mit dem Wohnen nicht zu vereinbarende andere Nutzung oder eine Nutzung durch Dritte, welche die Steuerpflichtigen für den Nutzungszeitraum von der Eigennutzung ausschließt.

3. Der Anteil des Verkaufsgewinnes, welcher zu versteuern ist, richtet sich nach dem Teil, welcher auf die fremdgenutzten Flächen entfällt, nicht jedoch auf den gesamten Veräußerungsgewinn. Allerdings ist beim Ermitteln des Anteils nur die Wohn-, nicht jedoch die zusätzliche ausschließliche Nutzfläche heranzuziehen.

 

Michael Olfen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht, ist Gründungspartner der Kanzlei Olfen Meinecke Völger Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB 

Lotta Ann Olfen ist studentische Hilfskraft der Kanzlei Olfen Meinecke Völger