Besteuerung des auf zeitweise vermietete Räume entfallenden Veräußerungsgewinns

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Wer plant, seine Immobilie zu veräußern und dabei von der Steuererleichterung für den Verkauf von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücken zu profitieren, muss sich vor einer Vermietung einzelner Zimmer an Dritte hüten. Dies erlangt insbesondere Bedeutung für Vermieter*innen, die die online Vermietungsplattform Airbnb für die Vermietung nutzen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 19. Juli 2022 klargestellt, dass ein Teil des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Reihenhauses versteuert werden muss, wenn einzelne Zimmer unter Ausschluss der Eigennutzung anderen Gästen zur Verfügung gestellt werden.

Zu entscheiden war der Fall eines Ehepaars, welches in ihrem privat genutzten Reihenhaus zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste vermietete. Die Mieter*innen wurde zudem ein Badezimmer zur gemeinsamen Benutzung mit den Hausbewohner*innen zur Verfügung gestellt. In Zeiten, in denen sich keine Messegäste in den Zimmern befanden, wurden diese von der Familie als Kinderzimmer genutzt.

Als das Ehepaar die Immobilie veräußerte, forderte das Finanzamt von ihnen eine Steuerzahlung aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2 EStG i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.

Dabei unterwarf es den Anteil des Veräußerungsgewinns der Besteuerung, welcher im Verhältnis zu der Fläche des Wohnobjekts stand, die auf das Dachgeschoss fiel. In diesem befanden sich die beiden zeitweise zur Alleinnutzung vermieteten Zimmer, der zur Mitbenutzung vermietete Flur sowie das mitbenutzte Bad.

Dem Finanzamt zufolge fände auf diesen Teil des Wohnhauses die Ausnahme der Veräußerungssteuer für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgüter gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG keine Anwendung, da er nicht ausschließlich dem eigenen Wohnen gedient habe.

Dieser Ansicht des Finanzamtes gibt der Bundesfinanzhof nur teilweise Recht.

Der Bundesfinanzhof stellt in seinem Urteil zunächst klar, wann das Tatbestandsmerkmal der „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ grundsätzlich erfüllt sei.

Ausschlaggebend ist zunächst die Abgrenzung der Eigen- und der Fremdnutzung.

Wenn ein Wohnobjekt von den Steuerpflichtigen selbst bewohnt ist, sei eine Mitbenutzung von Dritten unschädlich für die Eigennutzung zu Wohnzwecken i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.

Wenn das Objekt oder einzelne Zimmer zu eigenen Zwecken, jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sei auch eine geringfügige wohnliche Nutzung bereits ausreichend.

Insbesondere Arbeitszimmer seien nicht von der Nutzung zu Wohnzwecken ausgenommen, solange sie auch für diese zur Verfügung stehen. Auch das lediglich zeitweise bewohnen und Nutzen eines Wohnobjekts würde nicht schaden, sodass auch Zweitwohnungen von der Privilegierung erfasst würden.

Etwas anderes ergebe sich, sobald Wohnraum entgeltlich oder unentgeltlich anderen überlassen und dabei die eigene Nutzung eingestellt, bzw. ausgeschlossen wird.

Zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen würden demnach ausdrücklich nicht „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt und würden nicht den Tatbestand des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG erfüllen, selbst wenn sie auch teilweise selbst genutzt werden, in der restlichen Zeit jedoch ausschließlich anderen zur Verfügung stehen.

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs im vorliegenden Fall ist deshalb beachtlich, weil die Abgrenzung der Eigen- und Fremdnutzung innerhalb eines einheitlichen Objekts zu beachten war und inwiefern sich die Fremdnutzung einzelner Zimmer auf die Einordnung des gesamten Objekts auswirkt.

Während das Finanzamt alle Räume, die auch den Mieter*innen zur Verfügung standen, der Besteuerung unterwerfen wollte, entschied der Bundesfinanzhof anders.

Es sei richtig, dass die Räume, die die Mieter*innen für die Zeit des Mietverhältnisses ausschließlich selbst nutzten, nicht unter die Privilegierung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG fallen. Dies vermöge auch die Nutzung als Kinderzimmer in der Zwischenzeit nicht zu ändern. Ausschlaggebend für die Abgrenzung der Eigen- und der Fremdnutzung sei die zeitlich durchgängige Möglichkeit der Eigennutzung, welche durch das Vermieten an Dritte ausgeschlossen werde und demnach nicht den Tatbestand der „Eigennutzung zu Wohnzwecken“ erfülle.

Anderes gelte aber für den Flur sowie das Badezimmer, welche dauerhaft auch von der Familie selbst genutzt wurden. Für diese sei die Drittbenutzung durch die Messebesucher*innen unschädlich, sodass diese nicht der Besteuerung unterliegen würden.

Das Verhältnis, in welchem der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, richte sich nach dem Verhältnis der Fläche zu eigenen Wohnzwecken und der Fläche, welche zu fremden Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wurde. Dabei sei die zugehörigen Nutzflächen außer Acht zu lassen, da die Norm lediglich die Nutzung zu Wohnzwecke privilegiere.


Das Urteil enthält mithin folgende Feststellungen, die Wohnraumeigentümer*innen bedenken sollten:

 

1. Die Vermietung von einzelnen Zimmern an Dritte hat bedeutende Auswirkungen auf die steuerliche Einordnung des Immobilienverkaufs. So gilt dieser dann als zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft, wenn die Vermietung einen Ausschluss der Eigennutzung bedeutete.

2. Eine Nutzung, die nicht hauptsächlich Wohnzwecken dient, ist unschädlich, solange diese zumindest geringfügig wohnlich genutzt wird. Ausschlaggebend ist der Ausschluss der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken durch eine mit dem Wohnen nicht zu vereinbarende andere Nutzung oder eine Nutzung durch Dritte, welche die Steuerpflichtigen für den Nutzungszeitraum von der Eigennutzung ausschließt.

3. Der Anteil des Verkaufsgewinnes, welcher zu versteuern ist, richtet sich nach dem Teil, welcher auf die fremdgenutzten Flächen entfällt, nicht jedoch auf den gesamten Veräußerungsgewinn. Allerdings ist beim Ermitteln des Anteils nur die Wohn-, nicht jedoch die zusätzliche ausschließliche Nutzfläche heranzuziehen.

 

Michael Olfen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht, ist Gründungspartner der Kanzlei Olfen Meinecke Völger Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB 

Lotta Ann Olfen ist studentische Hilfskraft der Kanzlei Olfen Meinecke Völger

Das zinslose Darlehen und die darin enthaltene steuerpflichtige Schenkung  

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Wer sich Geld leiht, muss Zinsen zahlen. Zumindest, wenn außerhalb von Minuszinsperioden auf konventionellem Weg bei einer Bank ein Darlehen beantragt wird. Wer liquide Mittel von Bekannten, Freunden oder Dritten erhält, umgeht ein Bankdarlehen teilweise sogar ohne Zinsen. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) hat nun entschieden, dass ersparte Zinsen für ein zinsloses Darlehen von Bekannten oder Familie, eine Schenkung darstellen– und versteuert werden müssen. 

Der Sachverhalt 

Vor dem FG geklagt hatte ein erwerbsloser Student. Er erhielt von einem Freund ein Darlehen in Höhe von 110.000 € – ohne Zinsvereinbarung, hinterlegte Sicherheit oder festgelegte Laufzeit. Es dauerte nicht lange, da forderte das Finanzamt (FA) seinen Teil: eine Schenkungssteuererklärung. Dem FA zufolge sei der Zinsvorteil, der dem Studenten durch das freundschaftliche Darlehen gegenüber einem Kredit bei der Bank zukommt, eine Schenkung, die versteuert werden müsse. Die Kalkulation des FA ist klar: Der Darlehensempfänger erspart sich ansonsten anfallende Zinsen, sein Freund kann mit dem verliehenen Geld keinen Zinsertrag erzielen, wird also entreichert. Eine freigebige Zuwendung, da der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird – das Prinzip der Schenkung.  

Die Schätzung des Finanzamtes 

Da am Kapitalmarkt die Zinsen schwanken und je nach Lebenslage unterschiedliche Zinsen auf Kredite vergeben werden, schätzte das Finanzamt den zu versteuernden Vorteil nach § 162 AO. Es richtete sich dabei nach den Maßgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Demzufolge sei gem. § 15 Abs. 1 BewG ein jährlicher Zinsvorteil von 5,5 % anzunehmen, den sich der Student ersparte. Neben den Zinsen musste aufgrund der unbestimmten Laufzeit des Darlehens auch die Laufzeit der Vorteilsnutzung geschätzt werden. Dabei richtete sich das FA nach dem in § 13 Abs. 2 Alt. 2 BewG festgelegten Wert, nach dem eine Leistung von unbestimmter Dauer mit dem 9,3fachen des Jahreswerts zu berechnen sei. Der Student hat der Schätzung des FA zufolge also von seinem Freund Zinsen in Höhe von 5,5% über eine Laufzeit von 9,3 Jahren hinweg geschenkt bekommen. Der steuerpflichtige Schenkungsanteil beläuft sich laut FA somit auf 56.265 € (110.000 € x 5,5% x 9,3), überschreitet also den Freibetrag von 20.000 €.  

Die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf  

Obwohl der klagende Student sich mit allerlei Argumenten gegen das Vorgehen des Finanzamtes gewehrt hat, weist das FG die Klage im Großen und Ganzen ab. Er konnte weder hinreichend belegen, dass er einen niedrigeren Zinssatz als 5,5% erzielt hätte, noch seien seine verfassungsrechtlichen Bedenken gegenüber der Zinshöhe begründet. Lediglich ein Fehler sei dem FA unterlaufen: Es hatte die Begrenzung des § 16 BewG nicht beachtet, wonach 5,5% des zugrunde gelegten Wirtschaftsgutes den Wert des Wirtschaftsgutes dividiert durch 18,6 nicht überschreiten darf. Im vorliegenden Falle machen 5,5% von 110.000€ = 6.050 € aus. Allerdings sind 110.000 € dividiert durch 18,6 niedrigere 5.914 €, was den der Schätzung zugrunde gelegten jährlichen Wert auf diesen Betrag beschränkt. Mithin beläuft sich der zu versteuernde Schenkungsanteil im zinslosen Darlehen auf 55.000€ (5.914 x 9,3).  

Konsequenzen für die Praxis  

Wer ein zinsloses Darlehen erhält, sollte immer den darin enthaltenen Anteil jährlich geschenkter Zinsen berechnen. Zur Sicherheit ist ein Wert von 5,5% p.a. anzunehmen. Hierbei ist § 16 BewG zu beachten. Bei einem zeitlich unbegrenzten Darlehen müssen die gesparten Zinsen dann über einen Zeitraum von 9,3 Jahren berechnet werden, sonst über den tatsächlich vereinbarten Zeitraum.  

Es ergibt sich bei geschätzten Zinsen i.H.v. 5,5% p.a. folgende Formel:  

Darlehenshöhe x 5,5 % = X 

Darlehenshöhe / 18,6 = Y 

Wenn X > Y, dann  

Y x Anzahl der Jahre der Darlehensnutzung (im Zweifel 9,3) = zu versteuernder Schenkungsanteil 

Wenn X 

Darlehenshöhe x 5,5% x Anzahl der Jahre der Darlehensnutzung (im Zweifel 9,3) = zu versteuernder Schenkungsanteil 

Wer bei dieser Rechnung über dem einschlägigen Freibetrag landet, sollte den Finanzämtern zuvorkommen und die Schenkung anzeigen und ggfs. eine Schenkungssteuererklärung abgeben. 

Um dabei die geschätzten 5,5% Zinsen zu umgehen, kann nach ernsthafter Recherche ein anderer Zinssatz zugrunde gelegt werden, der bei einem gewöhnlichen Kreditinstitut erzielt worden wäre. Dadurch kann im besten Falle die Schätzung durch das FA und eine erhöhte Steuerzahlung umgangen werden.  

Die Freibeträge richten sich nach der Beziehung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber.  

Steuerfrei sind folgende Schenkungen 

bis zu 500.000€ von einem Ehepartner beziehungsweise eingetragenen Lebenspartner 

bis zu 400.000€ von Eltern und Stiefeltern  

bis zu 200.000€ Euro von Großeltern 

bis zu 20.000€ von anderen Familienmitgliedern und Freunden 

 

Michael Olfen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht, ist Gründungspartner der Kanzlei Olfen Meinecke Völger Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB 

Lotta Ann Olfen ist studentische Hilfskraft der Kanzlei Olfen Meinecke Völger

 

Aktuelle Staatenaustauschliste für die automatische Übermittlung von Informationen über Finanzkonten in Steuersachen  

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Das BMF hat mit einem Schreiben vom 11. Februar 2022 vorläufig bekannt gegeben, mit welchen Ländern zum 30. September 2022 ein automatischer Austausch von Informationen über ausländische Finanzkonten in Steuersachen erfolgt. Die vollständige Liste können Sie unter diesem Link einsehen. 

Das Übermitteln von Finanzkonteninformationen erfolgt auf Grundlage des Finanzkonten-Informationsaustauschgesetzes (FKAustG). Demnach werden zwischen dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) und der dafür zuständigen ausländischen Behörde automatisch die fraglichen Daten ausgetauscht. Eine abschließende Liste aller Staaten, die sich am Datenaustausch beteiligen, wird das Bundesfinanzministerium bis Ende Juni 2022 bereitstellen.  

Wann können sich Steuerberaterinnen und Steuerberater anlässlich ihrer Berufsausübung strafbar machen? 

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Die Abgrenzung zwischen straffreier Berufsausübung und strafrechtlich relevanter Beihilfe wird juristisch viel diskutiert. Ab wann soll ein eigentlich sozialadäquates Handeln der Strafbarkeit unterliegen? Wie schutzwürdig sind Berufsträger*innen, die Kenntnis von kriminellen Plänen ihrer Mandant*innen haben und diesen dennoch ihre beruflichen Leistungen zukommen lassen? 

Ein aktueller Beschluss des BGH (BGH Beschluss v. 17.6. 2021 – 1 StR 132/21) gibt Anlass, sich eingehend mit der Frage auseinanderzusetzen, ab wann sich Steuerberaterinnen und Steuerberater der Beihilfe zur Steuerhinterziehung gemäß § 27 Abs. 1 StGB, § 370 Abs. 1 Nr. 1 AO strafbar machen.  

Die Meinungen in der Literatur hierzu sind vielfältig, sie reichen von subjektiven über objektive zu gemischt objektiv-subjektiven Kriterien.  

Die objektiven Maßstäbe orientieren sich überwiegend an der professionellen Adäquanz des Handelns und verlangen für eine Strafbarkeit zum Beispiel einen Verstoß gegen die Berufsordnung. Wenn ein solcher vorliegt oder das Handeln außerhalb des rechtlich gebilligten Risikos liegt, soll es eine strafbare Beihilfehandlung darstellen. Die Kritik an lediglich objektiven Kriterien ist klar: Was ist mit den Fällen, in denen eine beruflich neutrale Handlung eine Straftat fördert und der Handelnde davon weiß? Ein Beispiel hierfür ist der gewerbliche Verkauf von (Schuss-)Waffen: Wenn der Händler erkennt, dass der Erwerber damit eine Straftat begehen wird. Dies verstößt nicht gegen berufliche Vorschriften, wenn er dabei den gewöhnlichen Arbeitsablauf beibehält. Aber ist es noch ein rechtlich erlaubtes berufstypisches Risiko? Eine Frage, auf die es viele Antworten und Meinungen geben kann, die aber kein handliches Kriterium für die Grenzen der Strafbarkeit darstellt.  

Rein subjektive Maßstäbe orientieren sich an der inneren Haltung des Gehilfen gegenüber der Haupttat. Inwiefern wusste der Beihelfende davon und wollte er sie fördern? Wenn sie nur für möglich gehalten wird (dolus eventualis), soll demnach keine Strafbarkeit eintreten. 

Ein Ansatz, der sich nur schwer umsetzen lässt: Wenn allein die Gesinnung des Gehilfen für seine Strafbarkeit verantwortlich ist, so kann dieser sich jederzeit hinter seinem beruflichen Handeln verstecken und darauf bestehen, dass er lediglich seiner Pflicht nachgekommen sei und das Risiko der Haupttat nicht erkannt habe.  

 Aus diesem Grund scheint auch der Rechtsprechung eine gemischt subjektiv-objektive Abgrenzung vorzugswürdig.  

Der BGH hat diese innerhalb des Steuerstrafrechts das erste Mal in einem Urteil aus dem Jahr 2000 (BGH, Urteil v. 1.8.2000 – 5 StR 624/99 (LG Wuppertal)) vorgenommen. Darin bekräftigt der BGH, dass berufstypische Handlungen, auch professionell adäquate, nicht generell straflos sind. Vielmehr stellt er zur Bewertung der Strafbarkeit auf Grundsätze ab, die auf der subjektiven Tatseite liegen, aber durch objektive Kriterien unterstützt werden.   

Wenn ein Gehilfe weiß, dass das Handeln des Haupttäters ausschließlich auf eine strafbare Handlung abzielt, so verlässt sein Tatbeitrag die Straflosigkeit und ist keine rechtlich neutrale Berufsausübung mehr. Eine innere Haltung zu der Haupttat, ein Wollen, wird nicht verlangt, lediglich auf das Wissen des Gehilfen kommt es an. Kompliziert wird es, wenn keine klare Kenntnis über die Haupttat vorliegt. Wenn diese lediglich für möglich gehalten wird, dem Helfenden aber nicht als die wahrscheinlichste Handlungsalternative erscheint, soll eine Strafbarkeit ausscheiden. In diesem Fall hat der Schutz des Berufsalltags Vorrang gegenüber dem Risiko einer Straftat. Wenn der Gehilfe das Risiko aber erkannt hat und die strafbare Haupttat für sehr wahrscheinlich hält, wendet der BGH die Figur des angelegen sein lassens an. So ist dann eine Solidarisierung mit dem Täter anzunehmen und eine Strafbarkeit zu bejahen, wenn die Hilfeleistung die Förderung eines erkennbar tatgeneigten Täters darstellt, der Gehilfe sich die Haupttat damit also angelegen sein lässt.  

Damit löst der BGH für sich das Dilemma, dass manche Straftaten (nur) unter Mithilfe von gewissen Berufsgruppen begangen werden können, Vertreter*innen dieser Berufsgruppen  aber nicht andauernd befürchten sollen, sich an einer strafbaren Handlung zu beteiligen.  

Das angelegen sein lassen eröffnet der Rechtsprechung einen Raum, um im Einzelfall auch bei fehlender sicherer Kenntnis des Gehilfen zu einer Strafbarkeit zu kommen und die Tatsache zu berücksichtigen, dass die Straftat ohne ihre Hilfe nicht hätte begangen werden können.  

Für Steuerberaterinnen und Steuerberater führt dies zu einer gewissen Sorgfaltspflicht.

Wenn es sehr wahrscheinlich erscheint, dass ein*e Mandant*in eine Steuerstraftat begehen will und dafür auch die Steuerberatung in Anspruch genommen werden soll, kann diese sich bei Tätigwerden der Beihilfe strafbar machen. Wenn also Tatsachen die Vermutung verhärten, dass Mandant*innen sich zur Vollendung einer strafbaren Handlung des Berufträgers bedienen, sollte ermittelt werden, wie hoch das Risiko erscheint. Wenn das Ziel der angefragten Dienstleistung höchstwahrscheinlich strafbar ist, so sollten Steuerberater*innen von ihr absehen. Wie stark die Vermutung ausgeprägt sein muss, damit die Grenze zur Strafbarkeit überschritten wird, ist nicht abschließend zu beantworten.   

Im oben erwähnten Beschluss des BGH verneinte dieser ein angelegen sein lassen auch nachdem die Steuerberatung aufgrund eines Verdachtes gegen einen Mandanten durchsucht wurde und der Steuerberater im vorgelegten Durchsuchungsbeschluss einsehen konnte, was seinem Mandanten vorgeworfen wurde. Das Landgericht sah hier das Risiko, dass auch die Steuerberatung in den Steuerbetrug eingebunden werden sollte, als so erkennbar hoch an, dass das weitere Tätigwerden für den Mandanten eine Beihilfe darstelle. Dies lehnte der BGH ab. Es sei nicht ausreichend belegt, dass der Steuerberater nach der Durchsuchung bösgläubig war, da weitere Hinweise, wie ein Führungswechsel innerhalb der Mandatsfirma, gegen ein Fortführen des Steuerbetrugs sprechen würden. Letztendlich lässt die Rechtsprechung hier aber einen Raum für Abwägungen im Einzelfall, der zu einer gewissen Rechtsunsicherheit führt. 

Praxishinweis: 

Steuerberater*innen sollten bei Verdacht gegen Mandant*innen immer eine Gesamtschau der verdachtserhärtenden Umstände vornehmen. Sobald Mandant*innen erkennbar tatgeneigt sind und dies als die wahrscheinlichste Möglichkeit zu bewerten ist, muss von der tatfördernden Handlung abgesehen werden.  

 

Michael Olfen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht, ist Gründungspartner der Kanzlei Olfen Meinecke Völger Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB 

Lotta Ann Olfen ist studentische Hilfskraft der Kanzlei Olfen Meinecke Völger