Wer plant, seine Immobilie zu veräußern und dabei von der Steuererleichterung für den Verkauf von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücken zu profitieren, muss sich vor einer Vermietung einzelner Zimmer an Dritte hüten. Dies erlangt insbesondere Bedeutung für Vermieter*innen, die die online Vermietungsplattform Airbnb für die Vermietung nutzen.
Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 19. Juli 2022 klargestellt, dass ein Teil des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Reihenhauses versteuert werden muss, wenn einzelne Zimmer unter Ausschluss der Eigennutzung anderen Gästen zur Verfügung gestellt werden.
Zu entscheiden war der Fall eines Ehepaars, welches in ihrem privat genutzten Reihenhaus zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste vermietete. Die Mieter*innen wurde zudem ein Badezimmer zur gemeinsamen Benutzung mit den Hausbewohner*innen zur Verfügung gestellt. In Zeiten, in denen sich keine Messegäste in den Zimmern befanden, wurden diese von der Familie als Kinderzimmer genutzt.
Als das Ehepaar die Immobilie veräußerte, forderte das Finanzamt von ihnen eine Steuerzahlung aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2 EStG i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.
Dabei unterwarf es den Anteil des Veräußerungsgewinns der Besteuerung, welcher im Verhältnis zu der Fläche des Wohnobjekts stand, die auf das Dachgeschoss fiel. In diesem befanden sich die beiden zeitweise zur Alleinnutzung vermieteten Zimmer, der zur Mitbenutzung vermietete Flur sowie das mitbenutzte Bad.
Dem Finanzamt zufolge fände auf diesen Teil des Wohnhauses die Ausnahme der Veräußerungssteuer für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgüter gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG keine Anwendung, da er nicht ausschließlich dem eigenen Wohnen gedient habe.
Dieser Ansicht des Finanzamtes gibt der Bundesfinanzhof nur teilweise Recht.
Der Bundesfinanzhof stellt in seinem Urteil zunächst klar, wann das Tatbestandsmerkmal der „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ grundsätzlich erfüllt sei.
Ausschlaggebend ist zunächst die Abgrenzung der Eigen- und der Fremdnutzung.
Wenn ein Wohnobjekt von den Steuerpflichtigen selbst bewohnt ist, sei eine Mitbenutzung von Dritten unschädlich für die Eigennutzung zu Wohnzwecken i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.
Wenn das Objekt oder einzelne Zimmer zu eigenen Zwecken, jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sei auch eine geringfügige wohnliche Nutzung bereits ausreichend.
Insbesondere Arbeitszimmer seien nicht von der Nutzung zu Wohnzwecken ausgenommen, solange sie auch für diese zur Verfügung stehen. Auch das lediglich zeitweise bewohnen und Nutzen eines Wohnobjekts würde nicht schaden, sodass auch Zweitwohnungen von der Privilegierung erfasst würden.
Etwas anderes ergebe sich, sobald Wohnraum entgeltlich oder unentgeltlich anderen überlassen und dabei die eigene Nutzung eingestellt, bzw. ausgeschlossen wird.
Zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen würden demnach ausdrücklich nicht „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt und würden nicht den Tatbestand des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG erfüllen, selbst wenn sie auch teilweise selbst genutzt werden, in der restlichen Zeit jedoch ausschließlich anderen zur Verfügung stehen.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs im vorliegenden Fall ist deshalb beachtlich, weil die Abgrenzung der Eigen- und Fremdnutzung innerhalb eines einheitlichen Objekts zu beachten war und inwiefern sich die Fremdnutzung einzelner Zimmer auf die Einordnung des gesamten Objekts auswirkt.
Während das Finanzamt alle Räume, die auch den Mieter*innen zur Verfügung standen, der Besteuerung unterwerfen wollte, entschied der Bundesfinanzhof anders.
Es sei richtig, dass die Räume, die die Mieter*innen für die Zeit des Mietverhältnisses ausschließlich selbst nutzten, nicht unter die Privilegierung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG fallen. Dies vermöge auch die Nutzung als Kinderzimmer in der Zwischenzeit nicht zu ändern. Ausschlaggebend für die Abgrenzung der Eigen- und der Fremdnutzung sei die zeitlich durchgängige Möglichkeit der Eigennutzung, welche durch das Vermieten an Dritte ausgeschlossen werde und demnach nicht den Tatbestand der „Eigennutzung zu Wohnzwecken“ erfülle.
Anderes gelte aber für den Flur sowie das Badezimmer, welche dauerhaft auch von der Familie selbst genutzt wurden. Für diese sei die Drittbenutzung durch die Messebesucher*innen unschädlich, sodass diese nicht der Besteuerung unterliegen würden.
Das Verhältnis, in welchem der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, richte sich nach dem Verhältnis der Fläche zu eigenen Wohnzwecken und der Fläche, welche zu fremden Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wurde. Dabei sei die zugehörigen Nutzflächen außer Acht zu lassen, da die Norm lediglich die Nutzung zu Wohnzwecke privilegiere.
Das Urteil enthält mithin folgende Feststellungen, die Wohnraumeigentümer*innen bedenken sollten:
1. Die Vermietung von einzelnen Zimmern an Dritte hat bedeutende Auswirkungen auf die steuerliche Einordnung des Immobilienverkaufs. So gilt dieser dann als zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft, wenn die Vermietung einen Ausschluss der Eigennutzung bedeutete.
2. Eine Nutzung, die nicht hauptsächlich Wohnzwecken dient, ist unschädlich, solange diese zumindest geringfügig wohnlich genutzt wird. Ausschlaggebend ist der Ausschluss der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken durch eine mit dem Wohnen nicht zu vereinbarende andere Nutzung oder eine Nutzung durch Dritte, welche die Steuerpflichtigen für den Nutzungszeitraum von der Eigennutzung ausschließt.
3. Der Anteil des Verkaufsgewinnes, welcher zu versteuern ist, richtet sich nach dem Teil, welcher auf die fremdgenutzten Flächen entfällt, nicht jedoch auf den gesamten Veräußerungsgewinn. Allerdings ist beim Ermitteln des Anteils nur die Wohn-, nicht jedoch die zusätzliche ausschließliche Nutzfläche heranzuziehen.
Michael Olfen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht, ist Gründungspartner der Kanzlei Olfen Meinecke Völger Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB
Lotta Ann Olfen ist studentische Hilfskraft der Kanzlei Olfen Meinecke Völger
