Gewerblichkeit der Vermietung von Appartements in einem Boardinghouse – Eine Analyse des Urteils des FG Köln
Nach einem erst kürzlich veröffentlichtem und rechtskräftigem Urteil des Finanzgerichts (FG) Köln vom 22. Juni 2023 ist für die Vermietung von Appartements in einem Boardinghouse geklärt worden, dass besondere Sonderleistungen oder ein besonders häufiger Mieterwechsel, der eine unternehmerische Organisation erfordert, in Bezug auf die steuerliche Einstufung als Gewerbebetrieb notwendig sind. Selbst die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers und Vermarkters, mit dem Vermieter einen Betreibervertrag abgeschlossen hat, reicht für sich nicht für die Annahme eines Gewerbetriebs aus.
In unserem Blogbeitrag wird detailliert auf die wesentlichen Kriterien eingegangen, die das FG Köln gegen eine Gewerblichkeit der Zimmer- und Wohnungsvermietung anführt. Wir empfehlen, Vermietern zur Vermeidung der steuerrechtlichen Einstufung als Gewerbebetrieb mit seinen zahlreichen negativen Aspekten (Buchführungs-, Umsatz- und Gewerbesteuerpflicht usw.) in ihrer Praxis zu berücksichtigen.
Wir geben am Ende des Beitrags eine Empfehlung, welche weiteren Folgewirkungen beachtet werden sollten.
Im Einzelnen:
1. Abgrenzung von Vermietung und Gewerbebetrieb
Nach § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG ist eine Betätigung nur dann als Gewerbebetrieb anzusehen, wenn sie über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Das FG Köln stellt fest, dass die Vermietung von Wohnungen im Allgemeinen in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung fällt, es sei denn, es werden besondere Umstände festgestellt, die eine gewerbliche Tätigkeit indizieren.
2. Keine hotelähnliche Organisation
Eine wesentliche Überlegung des Gerichts war die Frage, ob die Organisation des Boardinghouses des Klägers einer gewerblichen Beherbergungseinrichtung, wie etwa einem Hotel, gleichzustellen ist. Hierbei wurden mehrere Faktoren berücksichtigt:
– Ausstattung und Serviceleistungen: Zwar waren die Appartements vollmöbliert und es wurde eine regelmäßige Reinigung sowie der Wechsel von Bettwäsche angeboten. Diese Leistungen gingen jedoch nicht über das hinaus, was auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen üblich ist. Eine umfassende Betreuung der Gäste, wie sie in Hotels durch einen Concierge-Service oder eine Rezeption angeboten wird, fand nicht statt.
– Mangelnde Kurzfristigkeit der Vermietung: Die durchschnittliche Verweildauer der Mieter betrug zwei Monate, was deutlich länger ist als die für einen gewerblichen Betrieb übliche kurzfristige Vermietung. Zudem war eine Anreise nur nach vorherigem Abschluss eines Mietvertrags möglich, und es gab keine Möglichkeiten für ad-hoc-Buchungen vor Ort.
3. Fehlen einer gewerblichen Vermarktung
Das FG Köln legt dar, dass die Art der Vermarktung der Appartements ebenfalls gegen eine gewerbliche Tätigkeit spricht:
– Fehlende Außenwerbung: Es gab keine sichtbare Werbung am Objekt, die auf eine Vermietungsmöglichkeit hinwies, was einen weiteren Unterschied zu einem Hotelbetrieb darstellt, der typischerweise auf Laufkundschaft angewiesen ist.
– Kein häufiger Mieterwechsel: Der seltene Wechsel der Mieter spricht gegen die Notwendigkeit einer komplexen unternehmerischen Organisation, wie sie in einem Hotelbetrieb erforderlich wäre.
4. Keine ins Gewicht fallenden Sonderleistungen
Das Gericht stellt zudem klar, dass der Kläger keine zusätzlichen Dienstleistungen erbracht hat, die eine gewerbliche Tätigkeit begründen könnten:
– Keine besonderen Concierge-Leistungen: Leistungen wie Konzertbuchungen, Tischreservierungen oder ein umfassender Postservice, die typisch für Hotels sind, wurden nicht erbracht.
– Keine Gemeinschaftsräume und kein Verpflegungsangebot: Wichtige Merkmale, die eine Vermietung als hotelähnlich qualifizieren könnten, wie Gemeinschaftsräume oder ein Verpflegungsangebot, waren nicht vorhanden.
5. Beratungsempfehlung für Vermieter
Aus dem Urteil des FG Köln lassen sich klare Handlungsempfehlungen für Vermieter ableiten, die vermeiden möchten, dass ihre Vermietung als gewerblich eingestuft wird:
– Vermeidung von Hotelähnlichen Strukturen: Vermieter sollten darauf achten, dass ihre Vermietungsorganisation nicht den Eindruck eines hotelähnlichen Betriebs erweckt. Insbesondere sollten sie auf eine zu intensive Betreuung der Mieter und auf eine zu häufige Vermietung an wechselnde Gäste verzichten.
– Langfristige Mietverhältnisse bevorzugen: Ein Indikator für eine nicht gewerbliche Tätigkeit ist die langfristige Vermietung. Vermieter sollten daher eher auf längerfristige Mietverträge setzen.
– Verzicht auf umfassende Zusatzleistungen: Dienstleistungen, die über die bloße Überlassung der Wohnung hinausgehen, sollten vermieden werden. Standardservices wie die Reinigung oder der Wäschewechsel sind in Ordnung, zusätzliche Dienstleistungen wie Concierge-Services sollten jedoch nicht angeboten werden.
Es ist besonders wichtig, die Einstufung als gewerbliche Zimmervermietung zu beachten, wenn ein Verkauf der Immobilie geplant ist. Eine gewerbliche Nutzung kann dazu führen, dass das vermietete Objekt zum Betriebsvermögen wird. In diesem Fall wäre der Gewinn aus dem Verkauf (Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis) vollständig nach Ihrem persönlichen Steuersatz einkommensteuerpflichtig. Im Gegensatz dazu bleibt der Wertzuwachs beim rein privaten Verkauf einer Mietimmobilie, die als Vermögensverwaltung eingestuft wird, nach zehn Jahren gemäß § 23 EStG steuerfrei.
Eine gewerbliche Zimmervermietung kann auch weitreichende außersteuerliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn sie als Zweckentfremdung von Wohnraum eingestuft wird.
Indem Vermieter diese Aspekte beachten, so dass ihre Tätigkeit nicht den Charakter eines Hotelbetriebs annimmt, können sie bereits erheblich das Risiko minimieren, dass ihre Vermietung als gewerblich eingestuft wird, und somit steuerliche Nachteile vermieden werden.
Die Einstufung und steuerliche Beurteilung bei der Vermietung von Zimmern und Wohnungen als Gewerbebetrieb ist aber immer im Einzelfall zu prüfen. Eine Beratung durch einen Steueranwalt ist daher dringend anzuraten.
Sprechen Sie mich gerne persönlich an.
